コラム

【大胆検証】駐車場の“管理委託契約”は“土地提供者”からみて、本当に儲かっているか

投稿日:2018年4月5日 更新日:

駐車場の“委託契約”

唐突ですが、今アマゾンや楽天が膨大な売り上げをあげていることに疑問を挟む人はいません。
これらの通販サイトに出店している人も多く、活気にあふれている印象があります。
ではこうした通販サイトでどれだけの出店者が利益を上げているでしょうか。

実は出店者の99%は赤字であったり、そもそも収益ゼロであることはあまり知られていません。
ほとんどすべての出店者は、高い出店料に苦しみ、厳しい値下げを強いられたりして撤退します。
ここで利益を出せるのは、高い広告料をコンスタントに払えるようなところだけです。

それでも、元締めは巨万の富を築きます。そしてそれは新時代の武器であるし、潮流でもあります。
しかし、一般消費者は、そうした仕組みについて頓着がありません。
だから簡単に関わってしまうのですが、そこにはある種の“罠”、巧妙な“虚構”があることを認識しなければなりません。

がんじがらめになる不動産関係の管理委託契約

契約書

最近よく聞くのは不動産関連のトラブルです。
もちろん昔からこの手の案件には事欠かなかったのですが、最近では益々巧妙化してきています。
例えばよくあるのが、土地を相続した人が有効利用をするためにマンション経営や駐車場経営に首を突っ込み、サブリースや一括借り上げ契約をしてしまったために、とんでもない“地獄”を体験するという事例です。

そもそも素人が法律、条令でがんじがらめになっている業界に首を突っ込むのには大変な準備が必要です。
一昔前でしたら弁護士や行政書士などに相談するのが一般的でしたが、ネット社会の今日では、そうした情報をネットで得ようとします。しかしネットでいくら探しても業者有利な記事しかありません。

さすがに最近では「サブリース」と検索すると様々なトラブルをみることができますが、例えばパーキング業界などは、まだ若いのか業界有利な記事しか見れないようです。

パーキング業界の現状

パーキング

例えば業界の大手企業。
日本国中に膨大な数のパーキングを運営していますが、基本的には一括借り上げ、月額保証などの文句で人からの借上げで運営している点では、冒頭のアマゾンや楽天と変わりありません。

しかも同社は空前の収益をあげているだけでなしに、「いつでも空いていると感じてもらうために、稼働率は47~48%がベスト」などと言う、“珍説”を堂々と立ち上げています。

この”珍説”については別の時に詳しく説明いたしますが、所謂同社のイメージ戦略に過ぎません。

同社だけでなく、こうした業界が運営する駐車場は、基本的に利用料金は高いのですが、都市部などでは主要な場所を占めているので使わざるを得ません。しかもその多くは企業の経費に跳ね返る”社用”が中心で、地方都市などでは環境は全く違います。
利用者が使い易い価格で展開すれば稼働率はもっとあがりますが、自分達の利益だけを追求すればこうなるのかも知れません。

しかもこれは彼らの物件ではありません。膨大な物件の中で一握りの土地供給者の利益を確保すれば、あとの多くは、契約で縛り付けることができる。それが現実です。

ハードルの高い機械式のコインパーキング

ゲート式のコインパーキング

例えば、10台分のスペースがあって、これを一括借り上げで運営を任せたら。
まず設備投資などで600万はかかります。初期費用ゼロ契約で安心している人もいますが、その分はしっかり利子を加味した上で、収益率に跳ね返ります。
大きな看板や電光掲示板、精算機などを設置されて、高い原価となれば、途中で辞めることなどできないのが現実です。
つまるところ、土地を取り上げられているのと同じ状況になってしまいます。
最初そこそこあった収益も、“見直し”という名目の切り下げをされるので、多くのオーナーは泣き寝入り状態と言えます。

駐車場シェアリングサービスはどうか?

駐車場シェアリングサービス

駐車場シェアリングサービスのほうが、収益率が高くないか
そんな依頼もあって、調査してみると驚きのシミュレーションができました。
駐車場のシェアリングサービスとは、空いているスペースをネットなどで予約利用するシステムで、提供者には50%の稼働収益が返ってくるかわりに、登録や管理料などの一切の出費は不要です。
これを最初から全スペース、駐車場として活用しても、巨額の出費を考えると、そちらの方が収益があるのではないかというご質問が始まりでした。

意外と収益率が高い駐車場シェアリングサービス

計算

もちろんパーキングの運営にもさまざまな状況があるので、どれを基準にするかで答えは違ってきます。
しかもそもそも、駐車場シェアリングサービスとは隙間的なビジネスなので、そちらのほうの収益が高くなるケースなど常識的にはあり得ないと考えていたのですが、答えは意外なものでした。

都心部の一等地で月極が30,000~40,000円の都内であれば別ですが、その他のエリア、ましてや地方都市になると、20年パーキングをするのであれば別ですが、単中期で見るとシェアリングサービスの収益が高いケースが続出するのです。

駐車場シェアリングサービスはやめるのも簡単

ステップ

たしかにそれはそうかも知れません。
機械式のコインパーキングは収益率の比較的少ない駐車場経営モデルで、最初に数百万の出費がカウントされるのですから、それを取り返すのは簡単なことではありません。
だからと言って撤退するには解約金も発生する訳ですから、行くも地獄、戻るも地獄状態になります。

その点、駐車場シェアリングサービスであれば、もしパーキング経営を止めて、有効な投資先・方法が見つかれば、契約に縛られず明日からすぐにでもそちらへ注力できるのです。機械式のコインパーキングではこうはいきません。
もちろん、すべての駐車場シェアリングサービスが同じではありませんが。

 

この業界も最近は跳梁跋扈状態ですので、えこひいきではありませんが、そうした仕組みが完備している業界最大手の『akippa』あれば安心かも知れません。

筆者も月極駐車場を借りた経験がありますが、車を止めるスペースを借りるだけで、山ほどの書類や証明書、礼金や前払金、手数料と、訳の分からない手間をかけた覚えがあります。
借りる初日には菓子折りを持って、オーナーの自宅に「よろしくお願いいたします」と挨拶にも行きました。
でも、これってすでに可笑しい時代になっています。

駐車場シェアリングサービスなどの仕組みを上手く使って、無駄な出費や手間をなくする。
いわんや自分の土地を事実上巻き上げられるようなことには、充分な注意が必要だと思います。

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